ARTICLE -12-

ARTICLE - 12ème -DEPENSES COMMUNES

 

  Seront considérées comme dépenses communes à la charge de tous les copropriétaires, soit seulement de quelques-uns d’entre eux, toutes celles relatives aux portions d’immeuble, choses ou objets affectés à des services ou usages communs.

  Dans le cas où un copropriétaire augmenterait les charges à son profit, il devrait seul supporter cette augmentation.

  La contribution de chacun au paiement des diverses charges auxquelles il est assujetti sera due même en l’absence de toute occupation et de tout usage.

  Le remboursement des dépenses communes se fera entre les mains du syndic annuellement.

  Dès son entrée en jouissance, chaque copropriétaire est tenu de verser une provision dans la proportion de sa contribution aux charges communes, dont le montant est déterminé par l’assemblée des copropriétaires et qui est destinée à couvrir les dépenses prévues ou affectées.

  Le syndic peut exiger le versement :

 

1°) de l’avance constituant la réserve, laquelle ne peut excéder 1/6ème du montant du budget prévisionnel.

 2°) des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.

 3°) des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi et énoncées à l’article 44 du décret 17 mars 1967, modifié .

 4°) des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale.

 5°) des avances constituées par les provisions prévues au 6ème alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

 

L’assemblée générale décide, s’il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits par ce placement.

Pour l’exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible.

  Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la décision de l’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense.

  Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965.

  Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat : il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas d'extinction de la dette, sans intervention de l'assemblée générale.

Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé.

Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.

Les créances visées à l'alinéa 15 ci-avant bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2332 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublée.

Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire.

 

L'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 est garantie par le privilège immobilier spécial prévu par l'article 2374 du code civil.

A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le Président du Tribunal de Grande Instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du Tribunal de Grande Instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1 de la loi.

 

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