ARTICLE -15-

ARTICLE - 15ème -LE SYNDIC

 

 

NOMINATION

 

  • Le syndic est nommé et révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il peut être choisi parmi eux ou en dehors d’eux

Il est rééligible.

 

REMUNERATION - DUREE DES FONCTIONS

 

Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet ainsi que les éléments de détermination de sa rémunération. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

 La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi.

 Elle détermine la durée de ses fonctions. Cette durée ne peut être supérieure à trois ans, renouvelable.

 

DEMISSION

 

Si le syndic avait l’intention de se démettre de ses fonctions, il devrait en avertir les copropriétaires au moins trois mois à l’avance, et procéder à la convocation d’une assemblée générale afin de faire nommer son successeur.

 

VACANCE DE L’EMPLOI

 

En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat, un administrateur provisoire pourra être désigné par décision de justice.

 

MISSION DU SYNDIC

 

Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé :

- d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale

- d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci

- d’adresser au Notaire chargé de recevoir un acte de mutation un état daté dans les conditions prévues à l’article 5 du décret du 17 mars 1967, modifié

- d’établir et de tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble conformément au contenu défini par le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001, soit indiquer :

 

o l’adresse de l’immeuble et l’identité du syndic en exercice

o les références des contrats d’assurances souscrits par le syndicat, ainsi que la date d’échéance de ces contrats

o l’année de réalisation des travaux importants, tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, des canalisations, ainsi que l’identité des entreprises ayant réalisé ces travaux

o la référence des contrats d’assurance dommages-ouvrage souscrits pour le compte du syndicat dont la garantie est en cours

o s’ils en existent, les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d’échéance de ces contrats

o s’il existe, l’échéancier du programme pluriannuel décidé par l’assemblée.

 

Le carnet d’entretien peut en outre, sur décision de l’assemblée, contenir des informations complémentaires portant sur l’immeuble, telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques réalisées.

 

- d’établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale

- de tenir une comptabilité propre au syndicat qui fera apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard dudit syndicat, ainsi que la situation de trésorerie de ce syndicat.

- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l’assemblée générale, la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité de l’article 25 de la loi.

- d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.

L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n°

70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat.

La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration d’un délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.

La décision par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée.

Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation, d’un autre syndic.

 

- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice, dans les cas visés aux articles

15 et 16 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que la publication des modifications apportées au présent règlement de copropriété, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication.

 

- d’engager et de congédier le personnel employé par le syndicat et de fixer les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur, l’assemblée ayant seule la qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

 

- d’établir et de tenir à jour une liste de tous les copropriétaires avec l’indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits visés à l’article 6 du décret du 17 mars

1967, modifié ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile élu.

 

- de détenir les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er et 3ème du décret, ainsi que toutes les conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice, ainsi que les documents comptables du syndicat, et le cas échéant le diagnostic technique, ainsi que les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes.

 

- de délivrer des copies ou des extraits, qu’il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes.

- de remettre au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d’entretien de l’immeuble, et le cas échéant, du diagnostic technique.

- d’être le mandataire de copropriétaires, s’il est soumis à une réglementation professionnelle organisant le maniement de fonds, lorsque certains d’entre eux peuvent bénéficier de subventions publiques pour la réalisation de travaux sur les parties communes.

 

D’une manière générale le syndic est investi des pouvoirs qui lui sont conférés par la loi du 10 juillet 1965 ainsi que par son décret d’application du 17 mars 1967. Il n’est ni l’employé ni le subrogé du syndicat mais son représentant légal.

En cas d’urgence, si un propriétaire ou son locataire est absent, et a négligé de confier les clés, celui-ci a le droit de faire appel à un serrurier, cela aux frais de l’intéressé.

Le syndic répartira entre les copropriétaires annuellement le montant des dépenses communes dans les proportions ci-avant indiquées, et centralisera les fonds pour les verser à qui de droit.

Les fournitures de timbres, papier, etc… nécessaires à l’accomplissement de sa gestion lui seront remboursées.

Les copropriétaires ne pourront jamais s’opposer aux travaux d’entretien que le syndic jugera utiles, ni contester les réparations qu’il aura faites, sur les bases des disposions précédentes.

Le syndic est, aux termes des présentes, habilité à faire enlever tout objet quel qu’il soit pouvant encombrer les parties communes, voire une partie privative, ce sans aucune signification préalable et aux frais du syndicat des copropriétaires ou de qui il appartiendra.

Le syndic devra convoquer les copropriétaires toutes les fois qu’il le jugera utile et le devra au moins une fois l’an.

Sa responsabilité ne pourra jamais être engagée en cas de vol ou d’action délictueuse commis dans l’immeuble.

 

SUBSTITUTION

 

Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer.

 

POLICE DE L’IMMEUBLE

 

Dans le cadre de la police de l’immeuble que le syndic doit assurer, il est précisé que celui-ci ne pourra intervenir en cas de troubles de jouissance que sur réclamation écrite de l’un des copropriétaires sur témoignage légal nominatif, toute observation verbale n’ayant aucun effet.

 

CONVENTION

 

Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une assemblée générale.

Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l’alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.

Le syndic lorsqu’il est une personne morale, ne peut sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.

Les décisions d’autorisation prévues ci-dessus sont prises à la majorité de l’article 24 de la loi.

 

CHANGEMENT DE SYNDIC

 

En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.

 

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