ARTICLE -16-

ARTICLE - 16ème -ASSEMBLEE GENERALE

 

La réunion de tous les copropriétaires formant le syndicat constitue l’assemblée générale.

Cette assemblée générale contrôle l’administration et la gestion de l’immeuble, elle prend toutes les décisions utiles, et peut même modifier le présent règlement dans les conditions qui seront déterminées ci-après.

Cette assemblée se tient sur convocation du syndic chaque fois que les circonstances l’exigent et au moins une fois par an. En outre, le syndic doit convoquer l’assemblée générale chaque fois que la demande lui en est faite par lettre recommandée, soit par le conseil syndical, soit par des copropriétaires représentant au moins le quart des tantièmes de la copropriété.

Faute par le syndic de le faire dans un délai de huit jours, les convocations seront valablement envoyées, soit par le président du conseil syndical, soit par le copropriétaire le plus diligent.

L’assemblée est tenue sur le territoire de la Ville de PESSAC, situation de l’immeuble, sur le territoire d’une ville limitrophe à cette situation ou dans les bureaux du syndic.

L’assemblée se déroule dans le respect des règles de courtoisie.

 

CONVOCATIONS

1°) La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu’elles ont été arrêtées par l’assemblée générale en application de l’article 18-1 de la loi.

2°) toutefois, en cas d’urgence, le délai pourra être réduit si les circonstances l’exigent.

3°) en cas de mutation, les convocations seront valablement adressées à l’ancien propriétaire jusqu’à ce qu’il ait été justifié de la mutation au syndic.

 

En cas d’indivision d’un lot entre plusieurs personnes, celles-ci devront déléguer l’une d’elles pour les représenter, faute par elles de désigner leur délégué, les convocations seront valablement faites au domicile de l’un quelconque des membres de l’indivision ou aux héritiers ou représentants non dénommés du copropriétaire défunt ou à l’ancien domicile réel de celui-ci ou au domicile par lui élu.

En cas de démembrement de la propriété d’un lot, toutes convocations seront valablement adressées à l’usufruitier, comme aussi au bénéficiaire d’un droit d’usage ou d’habitation. En cas de pluralité d’usufruitiers ou de bénéficiaires d’un droit d’usage ou d’habitation, les stipulations de l’alinéa précédent relatif à l’indivision seront également applicables.

4°) pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fournitures et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories des charges, seront tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, au moins un jour ouvré, selon les modalités définies par l’assemblée générale.

Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical, toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l’assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour.

5°) Conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967, modifié, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

 

 

Sont notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

 

I – Pour la validité des décisions :

1°) l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé .

2°) le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel .

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes .

3°) les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux .

4°) le ou les projets de contrat de syndic, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat .

5°) le projet de convention, ou la convention, mentionnée à l’article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus .

6°) le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes .

7°) Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 .

8°) le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice .

9°) les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le Président du Tribunal de Grande Instance en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ses conclusions .

 

II – Pour l’information des copropriétaires :

1°) les annexes au budget prévisionnel .

2°) l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération .

3°) l’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du

2ème alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

 

« Le contenu de ces documents ne fait pas l’objet d’un vote par l’assemblée des copropriétaires ».

 

Dans le cas prévu par le 2ème alinéa de l’article 25-1 de la loi, lorsqu’une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de la même loi :

 

1°) le délai de convocation peut-être réduit à huit jours et les notifications prévues à l’article 11 du décret n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée .

2°) les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximum de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée.

 

VALIDITE DE DECISION

L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure ou les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I du décret.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour.

 

 

REPRESENTATION DES COPROPRIETAIRES

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.

Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote.

Un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et celles de ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat.

Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

Les représentants légaux des mineurs interdits ou autres incapables participent aux assemblées en leurs lieu et place.

En cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui sera à défaut d’accord, désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic.

 

FEUILLE DE PRESENCE

Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire et, le cas échéant, de son mandataire ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu s’il y a lieu des dispositions de l’article 22 alinéas 2-3 et de l’article 24 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l’assemblée.

Par suite, elle doit être communiquée par le syndic à tout copropriétaire la requérant.

La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du Code Civil.

 

PRESIDENCE – SCRUTATEURS

Au début de chaque réunion, l’assemblée élit sous réserve des dispositions de l’article 50 (alinéa 1er) du décret du 17 mars 1967, son président et s’il y a lieu un ou plusieurs scrutateurs.

Le syndic assure le secrétariat de séance, sauf décision contraire de l’assemblée.

L’élection du bureau ou de tout membre le constituant est faite à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Ce vote est inscrit sur le procès verbal de l’assemblée.

 

NOMBRE DE VOIX DES COPROPRIETAIRES

Dans les assemblées générales, chacun des copropriétaires dispose d’autant de voix qu’il possède de quotes-parts dans les parties communes.

Toutefois, lorsque la question débattue est relative à des charges spéciales, seuls les copropriétaires à qui incombent ces charges peuvent voter.

Lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part de parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

 

DELEGATION DE POUVOIRS

L’assemblée générale statuant à la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 peut autoriser une délégation de pouvoirs à une fin déterminée.

 

BUDGET PREVISIONNEL

Conformément à l’article.14-1 ajouté par l’Art.75 de la loi du 13 décembre 2000 à la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires votera chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel sera réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice comptable qu’il concerne.

Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice comptable qu’il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l’assemblée générale, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l’article 19-2 de la loi ne s’applique pas à cette situation.

 

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :

1°) aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance .

2°) aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance .

3°) aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments .

4°) aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations .

5°) et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

Les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun; ils comprennent les menues réparations.

Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement commun, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent.

Sont aussi assimilés à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les règlements en vigueur sur les éléments d’équipement communs.

 

COMPTES DU SYNDICAT

 

Les comptes du syndicat sont régis par le décret 2005-240 du 14 mars 2005. Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.

Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement.

Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.

Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.

Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

 

Aux sens et pour l’application des règles comptables du syndicat :

* sont nommées « provisions sur charges » les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat .

* sont nommées « avances » les fonds destinés par le présent règlement ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux. Les avances sont remboursables.

 

MAJORITE – LOI DU 10 JUILLET 1965

 

1°) ARTICLE 24

 

Les décisions sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

L’assemblée délibère à cette majorité, dite relative, pour toutes les questions relevant de l’administration ordinaire, par exemple, la fixation des honoraires du syndic, l’approbation de ses comptes, la décision du quitus.

A cette majorité, elle arrêtera un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Dans les mêmes conditions, elle prend les décisions relatives aux assurances, elle décide de tous travaux d’entretien. Elle prend les décisions relatives au fonctionnement des éléments d’équipement, etc. …

Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.

Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.

 

2°) ARTICLE 25

 

Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:

 

a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article précédent.

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical.

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté.

e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires.

f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.

g) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude. 

 

Seuls sont concernés par la présente disposition les travaux amortissables sur une période inférieure à dix ans.

 

La nature de ces travaux, les modalités de leur amortissement, notamment celles relatives à la possibilité d'en garantir, contractuellement, la durée, sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis du comité consultatif de l'utilisation de l'énergie.

h) La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat .

i) la suppression des vide-ordures pour des motifs d’hygiène.

j) L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble dès lors qu'elle porte sur des parties communes .

k) l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes, ainsi que ceci a été voté lors de l’assemblée générale du 11 décembre 1996.

l) L'installation ou la modification d'un réseau de distribution d'électricité public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules électriques;

m) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires ;

n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.

Lorsque l'assemblée générale a décidé d'installer un dispositif de fermeture en application du précédent alinéa, elle détermine aussi, à la même majorité que celle prévue au premier alinéa, les périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. En dehors de ces périodes, la fermeture totale est décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires si le dispositif permet une ouverture à distance et à l'unanimité en l'absence d'un tel dispositif.

 

ARTICLE 25-1

 

Conformément à l’article 25-1 de la loi, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’aura pas décidé à la majorité prévue à l’article 25 précité, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée pourra décider à la majorité prévue à l’article 24, en procédant immédiatement à un second vote, à moins que l’assemblée ne décide que la question soit inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure qui devra se tenir dans un délai maximal de trois mois, et qui statuera à la majorité de l’art.24.

Lorsque le projet n’aura pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24.

Lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi, qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi.

Dans le cas prévu par le 2ème alinéa de l’article 25-1 de la loi, lorsqu’une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de la même loi :

 

1°) le délai de convocation peut-être réduit à huit jours et les notifications prévues à l’article 11 de la loi n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée .

2°) les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximum de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée.

 

3°) ARTICLE 26

 

Sont prises à la majorité des membres du syndicat, représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant :

a) les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d).

b) la modification, ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété, dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes .

c) les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l’exception de ceux visés aux e) - g) - h) - j) m et n) de l’article 25.

A défaut d’avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d’amélioration mentionnés au c) ci-dessus qui ont recueilli l’approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.

 

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

 

ARTICLES 26-1 et 26-2 - Abrogés par la loi 2006-872 du 13 juillet 2006.

 

ARTICLE 26-3

 

Par dérogation aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 26, l’assemblée générale décide, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les aliénations de parties communes et les travaux à effectuer sur celles-ci, pour l’application de l’article 25 de la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville.

 

DECISIONS PRISES A L’UNANIMITE

 

L’assemblée ne peut décider qu’à l’unanimité :

- d’aliéner les parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble .

- de modifier la répartition des charges dans les cas autres que ceux prévus à l’article 25 .

- de supprimer un élément d’équipement commun au cas où cet acte serait contraire à la destination de l’immeuble et non obligatoire, en vertu des dispositions législatives ou réglementaires .

- de transformer des éléments privatifs en éléments communs .

- de décider de la fermeture permanente de la porte d’accès de l’immeuble, sauf le cas visé à l’article 26- 2.

- de modifier le bâti.

 

ASSEMBLEES PARTICULIERES

Chaque fois qu’une question sera mise en discussion dans une assemblée concernant des parties communes à un certain nombre de copropriétaires seulement, ou concernant des éléments d’équipement dont seuls certains copropriétaires ont l’usage, seuls les intéressés prendront part à la discussion et aux votes et disposeront d’un nombre de voix équivalent à leur quote-part de propriété ou de charges concernant la chose mise en discussion.

Lorsque l’ordre du jour de l’assemblée ne concernera que certains copropriétaires, ceux-ci pourront seuls être convoqués, mais dans ce cas, l’ordre du jour devra être strictement limitatif.

Ces convocations seront faites par le syndic chaque fois qu’il le jugera nécessaire ou lorsque la demande lui en sera faite par lettre recommandée, soit par le conseil syndical, soit par les copropriétaires intéressés et représentant au moins le tiers des tantièmes de copropriété ou de charges correspondants.

Les décisions de ces assemblées particulières obligent l’ensemble des copropriétaires intéressés.

 

.......SUITE......